Para poder hablar de la extinción de un condominio, debemos entender en primer lugar cuál es el significado de esta figura jurídica tan particular que recogen nuestros artículos 400 a 406 del código civil.
La existencia del condominio sobre un determinado bien, o el condominio per sé, fija el nacimiento de una relación jurídica entre varios particulares a los que le pertenece una parte porcentual de un bien concreto respecto del cual ostentan la propiedad conjuntamente. El condominio, por tanto, viene a ser de forma simplificada cuando varios propietarios deciden adquirir un bien a partes iguales o en los términos que los mismos escojan, correspondiendo en proindiviso la propiedad de tal bien, parcela, etc. Conforme al porcentaje que las mismas posean respecto del mismo.
Si, por ejemplo, 2 amigos deciden adquirir una propiedad proindiviso, a cada uno de ellos le correspondería el 50% indiviso del bien adquirido, siendo esto así en lo sucesivo conforme a la cantidad de propietarios que existan, si hay 4 será normalmente de un 25% cada uno, si hay 10 lo será del 10%, etc.
Pero entonces, ¿Se puede extinguir el condominio de un bien?, ¿Qué causas pueden llevarnos a esta situación?
Pues bien, respecto a ello, dice nuestro artículo 400 CC que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
Del tenor del citado artículo podemos extraer que SÍ, podemos extinguir el condominio de la cosa común. Esta acción, generalmente trae causa de actuaciones de carácter extintivo que ponen de manifiesto la voluntad del Copropietario, Comunero o condómino, de cesar en la propiedad de dicho bien. Estas causas extintivas son principalmente:
- La renuncia de su derecho que puedan hacer en favor de uno solo de los Copropietarios.
- La adjudicación de la cosa a un Copropietario que indemnice en metálico al resto de Copropietarios, no existiendo por ende división de dicho porcentaje ya que se le atribuye a uno solo, siendo compensado el resto por esa adquisición.
- La venta de la cosa a un tercero y la posterior repartición de su precio, cuando esta fuere esencialmente indivisible y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás como en el anterior caso.
- La división de la cosa común.
No debemos olvidar, que el mismo artículo 400 CC recoge en su párrafo segundo, un matiz de vital importancia por cuanto respecta a la acción extintiva de condominio, y es que tendremos que tener en cuenta la existencia de un posible pacto entre los condóminos, de conservar la cosa indivisa durante el tiempo que determinen, con la única condición de que este plazo no exceda de los 10 años, si bien el mismo podrá prorrogarse por medio de nueva convención entre las partes.
¿Cómo podemos extinguir la relación de condominio sobre un bien común?
Por nuestra parte, analizaremos la división de la cosa común como causa extintiva de condominio por ser está la que más virtualidad y trascendencia jurídica puede tener, y ello respecto de los modos de practicar la misma.
Para instar esta división, los Copropietarios disponen de 2 procedimientos extrajudiciales y 1 procedimiento judicial.
- División extrajudicial por los propios propietarios
Se trata de un contrato divisorio entre las partes, el cual se regirá por la unanimidad decisoria de los Copropietarios y la voluntad de estos. (art. 402 CC)
- División extrajudicial por medio de árbitros o amigables componedores[1]
La división se le atribuye a un tercero que ejercerá de árbitro o amigable componedor, cuya función es la de formar partes proporcionales al derecho de cada uno de los comuneros, evitando suplementos metálicos. (art. 402 CC)
Esta división se lleva a cabo por medio de la correspondiente acción procesal en un procedimiento declarativo, en la cual, el juez, una vez atendidas las cuestiones suscitadas y procediendo conforme a derecho conforme a lo practicado ante él, resolverá lo que estime respecto de la extinción de condominio.
¿Cuáles son los principales efectos de la división del condominio?
Como toda relación jurídica sobre la que se insta una causa de extinción, como en este caso la divisoria de la cosa común, se despliegan una serie de efectos de la misma que podemos brevemente definir en:
- Efectos entre los Copropietarios
El efecto principal es la atribución en propiedad exclusiva de la parte o precio de la cosa que se hubiere adjudicado a la otra parte condómina. A su vez, cada Copropietario deberá responder de la evicción y saneamiento de los bienes adjudicados respecto de los demás Copropietarios.
- Efectos frente a Terceros
La división efectuada no puede perjudicar a terceros, conservando estos los derechos de los que fueran titulares al tiempo de efectuarse la división, y de igual modo los personales que les pertenezcan.
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[1] La amigable composición es un mecanismo alternativo a la solución de conflictos por medio de la cual se delega en un tercero denominado amigable componedor, la facultad de definir con fuerza vinculante para las partes sobre la controversia contractual de libre disposición suscitada.
